koka_lermont: (Default)
[personal profile] koka_lermont
 

Жилищно-коммунальный юрист дает советы по обустройству жизни в небольших многоквартирных домах

Что нам мешает жить хорошо?

Люди, которые связали свою жизнь с жилищно-коммунальным хозяйством, прекрасно понимают, что чем больше твой многоквартирный дом (МКД), тем легче  в нем решаются бытовые проблемы. Чем больше дом, тем больше площади, тем больше сборы на содержание и текущий ремонт.

Но что делать, если в МКД всего 8 или 10 квартир? Как правило, жители этих домов остаются один на один со своими коммунальными проблемами. Если дом маленький, то организовывать в нем ТСЖ не выгодно. Для того, чтобы решать текущие проблемы, тариф в этом доме придется делать заоблачным, превышающим все разумные пределы. Посудите сами, ежемесячно нужно оплачивать услуги председателя, бухгалтера, дворника и уборщика подъездов. Для МКД общей площадью до 1000 квадратных метров это неподъемная ноша.

Объединить несколько домов в одно крупное ТСЖ не позволяет закон. Объединяться можно только домам, общее количество квартир которых не превышает 30-ти.  Но тогда теряется весь смысл объединения.

В управляющих компаниях маленьким домам тоже не сладко. На управление их чаще не берут, а если и берут, то неохотно. Слишком много ответственности ложится в этом случае на управляшку. А ответственности, как раз,коммунальщики и не любят. Поэтому небольшие дома до 30 квартир берут исключительно на обслуживание.

 А что, хорошо, - денежки получают управленцы, а ответственность за некачественное обслуживание лежит вся на собственниках.  Не понятно, правда, за что платят тогда эти собственники деньги?

При этом работы на маленьких домах выполняются изредка и кое-как, так как собираемость с этих домов низкая, вот и не стараются. При тарифе в 15 рублей дом в 1000 квадратных метров приносит управляющей компании в лучшем случае 15 000 рублей. Из них на текущий ремонт останется в лучшем случае четыре тысячи.  Что можно на такую сумму в доме сделать? А работы, как правило, надо выполнять дорогостоящие, зачастую превышающие сотни тысяч рублей. Кто же из управляшек захочет работать себе в убыток? Вот и не работают!

На днях обсуждал эту проблему с коллегами. И вот какая мысль пришла мне в голову: «А почему бы собственникам не создать свою обслуживающую компанию?».

Как это можно исправить?

Представьте! Небольшой квартал из маленьких многоквартирных домов, коих великое множество в центральных районах Пятигорска, Ессентуков, Железноводска и Лермонтова. Площади домов маленькие. Количество квартир от 8 до 30. Объединиться в ТСЖ они не могут, а вот создать ООО – легко.

Первое. Необходимо определиться с количеством домов, желающих объединиться. Для этого достаточно собраться домкомам из этих домов и спокойно обсудить все за и против. Предположим, решение объединиться приняли пять из шести домов во дворе. Домком, отказавшийся участвовать в объединении, может быть свободен.Остальные же согласовывают устав нового предприятия, в котором прописывают количество учредителей и порядок входа выхода учредителей из будущего общества, атакже порядок назначения руководителя общества и сроки его работы.   Допустим, решили домкомы, что учредителями ООО будут председатели домовых комитетов с равными долями. При этом,«на берегу» можно обговорить условие, что в случае переизбрания домкома в доме, он по решению остальных учредителей исключается из их числа, и ему возвращается его уставная доля. При этом новый домком вводится в состав учредителей на тех же условиях, на которых участвовал в деле его предшественник.

Шаг второй – оформление ООО. Здесь все достаточно просто. Небольшой пакет документов, необходимых для создания общества, государственная пошлина, две недели ожидания и внесение уставного капитала на счет (для ООО это 10 000, по 2000 рублей с каждого участника) и новая обслуживающая компания создана. Осталось дело за малым - убедить соседей заключить договор с новым ООО. Для людей, которые долгое время занимаются проблемами дома, которые знают всех жителей в лицо эта проблема не столь существенная.

Как и у любой идеи, у этой тоже есть свои плюсы и минусы. Попробуем разобрать самые существенные из них.

Учитесь преодолевать препятствия

Из минусов, прежде всего, это отсутствие согласия и доверия. Если, как в басне Крылова, каждый тянет одеяло на себя, то ничего и не получится. Участники новой организации должны доверять друг другу и выстраивать отношения на взаимном равенстве.

Кроме того, для организации работы может возникнуть необходимость нанять сторонних работников для ведения бухгалтерской отчетности и претензионной работы, а это дополнительные расходы, которые необходимо учитывать при утверждении тарифов.

Еще одним минусом можно считать и то, что с учетом всех расходов тариф может увеличиться по сравнению с тем, который был ранее. Это объективно. Ведь ваш дом, как правило, обслуживает большая компания, которая распределяет все свои расходы на дома, находящиеся на ее управлении. В вашем ООО расходы будут примерно те же, а общие доходы, особенно поначалу, значительно меньше. 

Минусов может быть больше, как и проблем, возникающих в ходе организации предприятия. Но это - объективная реальность,и если вы все же решились на реализацию такой идеи, будьте готовы к преодолению возникающих проблем.

Свои деньги   контролируйте сами

Первое и самое главное. Все деньги собственников находятся под контролем самих собственников. Они поступают на расчетный счет. Все учредители ООО и собственники могут отслеживать их движение. Все намного прозрачнее, чем в управляющих компаниях.

Все наболевшие вопросы и проблемы решаются по мере возникновения, быстро и коллегиально. Нужно отремонтировать крышу в одном доме, а систему водоснабжения в другом. Собрались учредители. Обсудили. Проголосовали и большинством голосов решили, что сначала делаем крышу, потом меняем трубы. Деньги берем из общего котла.

К плюсам можно также отнести и то, что держать штат работников в этом случае не обязательно. По мере необходимости, подрядчиков можно привлекать и из той компании, где вы обслуживались ранее, или из числа жильцов тех домов, которые и создали ООО. Только в этом случае платить за выполненные работы вы будете по факту, а не как раньше, каждый месяц и непонятно за что. 

Что немаловажно, получать лицензию для такого вида деятельности необязательно. Маленькие дома, как правило, находятся в непосредственном управлении. В новом ООО форму управления менять не придется. Обслуживать дома можно и без лицензии.

Михаил Горшков
http://www.opengaz.ru/kak-upravlyat-domom-bez-tszh-i-upravlyashek

(no subject)

Date: 2017-07-01 02:53 pm (UTC)
twilightshade: (Default)
From: [personal profile] twilightshade
15 квартир в подъезде не можем домофон установить. у вех есть у нас нет, проходной двор.
Это и по причине по ссылке https://snob.ru/selected/entry/126072
и потому что самый активный дед живущий в подъезде первый противник этого, потому что кошатник и коты у него лазят туда сюда.
И всё. И попробуй собери по полторы тысячи с носа... Нет конечно если найдётся кто оплатит и проголосует большинством, возвращаемся к тому что по ссылке. Так что совет хороший но в раше почти невозможный, гражданского общества то нет.

(no subject)

Date: 2017-07-01 04:14 pm (UTC)
twilightshade: (Default)
From: [personal profile] twilightshade
Ну дед сосед чуть более вменяемый, кошаков в основном в подвале разводит. А по подъезду бегает его полудомашний кошак, но его одного хватает чтобы всё пометить. Ладно хоть на зиму в основном дверь закрывается и то за этим нужно следить а летом и в межсезонье она нараспашку почти всегда.
Edited Date: 2017-07-01 04:17 pm (UTC)

Profile

koka_lermont: (Default)
koka_lermont(SHEVLER)

September 2017

S M T W T F S
      1 2
3 4 5 67 8 9
10 11 121314 15 16
17 1819 20 212223
24252627282930

Page Summary

Style Credit

Expand Cut Tags

No cut tags