Плавающие метры

[koka_lermont]

Проблемная зона

Автор: Владимир Волков

При обсуждении текущих вопросов на обычном собрании собственников помещений многоквартирного дома выявились факты, которые привлекли профессиональный интерес.

С вызовами современной жизни сталкиваешься постоянно, по большей части с такими, которые не позволяют расслабляться населению. Как выяснилось, стандартные для любого собрания процедуры таят немалое число загадок и подводных камней.

Термины и понятия

Полученная информация, подтолкнула к изучению деталей правового поля.

В дебри законодательства погружаться не пришлось по причине того, что разъяснения многих ходовых выражений там не оказалось. Сами термины есть, а пояснений к ним для использования на практике попросту не существуют. Важнейшие вопросы, связанные с собственностью граждан, регулируются, что называется по понятиям, умноженным на ошибки с возведением в степень глупости.

Мало в каких домах имеется необходимый комплект документов. Поиск – процедура долгая, но, получив их на руки, начинаешь понимать, что не зря тратил время в архивах. Стало очевидно, что применение обозначенных в актах приёмки зданий исходных значений площадей сегодня совершенно неприемлемо.

Одинаковые на слух термины, применяемые и ранее и сейчас, получили совершенно разное толкование. Например, раньше полезная площадь зданий исчислялась суммой жилой и подсобной площади помещений. Теперь для помещений действует другое понятие – общая площадь, включающая площади и жилых комнат, и помещений вспомогательного использования внутри квартиры. Сведения о полезной площади здания в первичных актах их приёмки в эксплуатацию искажены и существенно отличаются от площадей, указанных в современных технических планах. Что же сегодня представляют собой полезные и подсобные площади зданий, в том числе и применительно к местам общего пользования остаётся загадкой.

Ни туда, ни сюда

Разъяснения многих вопросов, связанных с помещениями, в первую очередь с нежилыми и подсобными, в законодательстве отсутствуют. Порой даже опытнейшие работники проектных и инвентаризационных организаций лишь разводят руками. К таким помещениям можно относить всё что угодно – от лестничных клеток до подвалов.

Целый ряд помещений в составе общего имущества используется своеобразно. В одних есть общий доступ, в других доступа нет. В некоторых помещениях размещено оборудование (тепловые узлы, щитовые, и т.п.). Другие же помещения используются индивидуально, причём вообще без какого-либо регулирования (индивидуальные подвальные отсеки). Последние сегодня или заброшены, или, наоборот, захвачены. Для части подсобок придумали официальное определение – внеквартирные хозяйственные кладовые. Это помещения, предназначенные для хранения жильцами дома вне квартиры вещей, оборудования, овощей и т.п., исключая взрывоопасные вещества и материалы, расположенные в первом, цокольном или подвальном этажах жилого здания.

Особую группу составляют помещения общественного назначения, которые используют все, но по каким-то неписаным правилам. Это детские игровые, комнаты сбора жителей или их актива и т.п.

Наконец, нежилые помещения со специальным назначением из числа встроенных или встроенно-пристроенных (выступающие за стены здания больше чем на 1,5 метра). Это те самые магазины и прочие нежилые помещения индивидуального целевого использования, изначально запланированные строительной и разрешительной документацией, лежащей в основе правовых отношений в конкретном здании.

Конфликты с площадями таких помещений, когда долевая собственность подразумевается ещё на стадии планирования, возникают нередко. Что тогда говорить о старых зданиях, в которых по определению изначально предполагался только один собственник в лице государства?

Есть ещё одна проблемная группа. Самые громкие скандалы разгораются в отношении помещений, которые не без помощи местных властей фактически были украдены у собственников и отданы конкретным лицам. Причём разрешений на изменение параметров зданий и актов приёма в эксплуатацию с новым назначением не было, как и согласия жителей расстаться с ними. Число новых помещений растёт за счёт сокращения площадей, выхваченных из общей собственности, и это царство халявы по старинке за новых собственников десятилетиями оплачивается жителями. Например, кто-то прихватил кусок подвала, а кому-то достался кусок подъезда.

Радикально разрулить проблемы в рамках действующих законов невозможно так же, как недавно это было невозможно сделать до дачной амнистии применительно к земельным участкам. Видимо, сегодня уже сложилась ситуация и для подготовки некоего подобия коммунальной амнистии для объектов с долевой собственности.

Ох, уж эти метры

Площади помещений устанавливаются с точностью до 0,1 квадратного метра и отражаются в соответствующих бумагах. Из технического паспорта данные переходят в правоустанавливающий документ. Из последнего и определяется количество «голосующих» метров собственника помещения.

Далее, эту площадь умножаем на десять и получаем целое число, которое соответствует числу голосов собственника конкретной квартиры на собрании. Затем делим эти метры на число собственников помещения и только после этого получаем нужное число, которым голосует конкретный собственник.

И это всего лишь числитель дроби, определяющей долю в общем имуществе. Со знаменателем сложнее.

В старых актах ввода индивидуально определённые нежилые помещения отражались отдельно или почему-то вообще выпадали из учётных данных. Соответственно, при определении полезной площади здания, взятой в расчёт для принятия решений собственниками, полезную площадь этих нежилых помещений необходимо прибавлять к полезной жилой площади.

Параметры зданий меняются и физически, и юридически, а данные о площадях в действующих технических документах остаются ветхозаветными, поскольку уже как четверть века не уточняются, притом, что и сами правила подсчёта серьёзно обновились.

Возникает вопрос, как рассчитать площади всего хозяйства, если площади зданий и помещений имеют плавающие значения.

Пока даже в сведениях кадастра фигурируют загадочные цифры – гибрид устаревших данных в сочетании с частью обновлённых. В результате царит неописуемая правовая и техническая неразбериха.

Подсчёт – дело тонкое

Проведение собрания – мероприятие затратное. В настоящее время эта функция может быть возложена на управляющую организацию за дополнительную оплату.

С подсчётом голосов тоже всё не так просто.

По каждому пункту повестки дня требуется указать, сколько получено голосов (в метрах или долях) «за», «против», «воздержался» и сколько «голосующих метров» не участвовало в голосовании. Иначе подвести результат невозможно. Особенно там, где требуется подсчёт с большинством в 2/3 от числа голосов всех собственников. Это 66,67%.

Искажение результатов голосования – обычная практика.

Я просмотрел множество протоколов собраний и убедился, что небольшое их количество можно признать корректными.

Ошибки типичны и не изобилуют разнообразием. Отсутствуют листы регистрации или в этих листах указаны лишь фамилии без какой-либо привязки к количеству голосов (или к метрам). Не указаны цифровые значения кворума для решения тех или иных вопросов. Пока же вместо цифр в листы голосования, чаще всего просто ставят «галочку».

Для получения результата голосования нужно знать общее число метров в знаменателе упомянутой дроби «голосующих» метров. Вот это число оказалось самым загадочным, да ещё с плавающими значениями знаменателей. Математики заплачут от расчётов при существующей цифровой околесице в данных об этих площадях. Использование тех или иных цифр даёт весьма значительное колебание результатов.

Ни у государства, ни у местных властей нет инструментов регулирования всех этих процессов.

Интересно, а если бы столь чёткое правовое регулирование, разнящиеся данные и невыполнимые процедуры подсчёта были на выборах, скажем, президента? Результат предсказать несложно – его бы просто не выбрали. Ну а чтобы получить представление о последствиях этого, достаточно хотя бы один раз окунуться в реалии нашей коммунальной действительности.
http://stav-reporter.ru/index.php/problemnaya-zona/6790-plavajushhie-metry.html#JOSC_TOP